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16 2022/08

中联研究|商品房楼盘烂尾涉及的停贷(断供)法律问题分析

原创|潘波律师、黄哲律师

阅读提示:本文共计4545字,预计阅读时长为12分钟。


一、背景


2022年7月始,全国多地发生的“强制停贷”事件引发社会广泛关注,相关情况已波及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、太原在内的80多个城市中的200多个房地产项目,引起各层级监管部门的高度重视。网络上不断涌现购买烂尾楼盘的业主群体联合发出的要求商业银行强制停贷的告知声明,有关所购楼盘烂尾后购房者能否断供停贷成为社会热点法律问题。

 

二、相关监管部门的政策性意见


1、7月14日银保监会出台意见,明确保持房地产融资平稳有序,支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求,引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进保交楼、保民生、保稳定工作,依法依规做好相关金融服务,促进房地产业良性循环和健康发展。


2、7月17日银保监会出台意见,要求加强与住建部、人民银行等部门的协同配合,坚持房住不炒,坚持稳定地价、稳房价、稳预期,支持地方更加有力地推进保交楼、保民生、保稳定工作。


3、7月21日银保监会出台意见,要求商业银行主动参与合理解决资金硬缺口方案研究,做好具备条件的信贷投放,协助推进项目快复工、早复工、早交付。同时指导银行做好客户服务工作,加强与客户沟通,依法保障金融消费者的合法权益。


4、7月28日银保监会再次出台意见,要求稳步推进银行业保险业改革化险工作,支持地方做好保交楼工作,促进房地产市场平稳健康发展,配合防范化解地方政府隐性债务风险,坚决打击非法金融活动。


5、7月28日中共中央政治局召开会议,强调要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善型住房需求,压实地方政府责任,保交楼,稳民生。


三、商品房楼盘烂尾涉及的相关法律问题分析


 1、什么是商品房按揭贷款?


(1)购房者与开发商签订商品房买卖合同并向开发商支付定金和首付款;

(2)购房者与商业银行签订商品房担保贷款合同,由商业银行代替购房者向开发商支付剩余购房款;

(3)开发商在收到商业银行的款项后将房屋产权转移登记在购房者名下;

(4)商业银行在该房屋上设定抵押,购房者向商业银行按期偿还贷款本金及利息。

 

2、商品房按揭贷款项下存在的法律关系。


 在商品房按揭贷款项下存在五个主要的法律关系:

(1)购房者和开发商之间的商品房买卖法律关系;

(2)购房者和商业银行之间的金融借款法律关系;

(3)购房者委托商业银行直接将贷款支付给开发商的受托支付法律关系;

(4)购房者将所购商品房抵押给商业银行担保贷款的抵押担保法律关系;

(5)商业银行在办理抵押权本登记前,开发商对购房者贷款提供阶段性连带保证担保法律关系。

 

3、在上述法律关系项下,各方主体的权利义务关系。


(1)在商品房买卖法律关系中,购房者负有向开发商支付购房款的义务,享有请求开发商交付无瑕疵的房屋并及时转移房屋所有权的权利;开发商负有向购房者交付房屋并及时转移房屋所有权的义务,享有请求购房者支付房款的权利。


(2)在金融借款法律关系中,商业银行负有向购房者提供借款的义务,享有请求购房者向其按时返还借款本金及利息的权利;购房者享有请求商业银行向其提供借款的权利,同时承担将商业银行借款限制用于购买房屋及到期向银行偿还借款本金及利息的义务。


(3)在受托支付法律关系中,购房者委托商业银行将借款直接支付给开发商,这是基于商业银行和开发商之间的合作协议,使得开发商能尽快回笼资金获取利润,同时也是商业银行为防范购房者将贷款用于其他用途可能带来的风险的防控措施。


(4)在抵押担保法律关系中,购房者在所购买的房屋上设定抵押,用于担保其向商业银行偿还借款本金及利息,购房者为抵押人,商业银行为抵押权人,所购房屋即为抵押物。


(5)在阶段性保证法律关系中,保证关系发生在开发商和贷款银行之间,基于双方之间的约定,在商业银行办理抵押权本登记之前,开发商对购房者向商业银行偿还贷款本金及利息承担阶段性连带保证责任。

 

4、在商品房按揭贷款项下,商品房买卖合同与贷款担保合同之间的关系。

 

(1)在商品房按揭贷款项下,目前司法实践中,有观点认为商品房买卖合同与贷款担保合同系主从合同关系。但从合同的存续上来说,当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或被撤销后,贷款担保合同并不必然被宣告无效或被撤销。同时,就合同消灭而言,在购房者依约向开发商支付了购房首付款并委托商业银行将所贷款项支付给开发商,且开发商将房产交付购房者并协助购房者办理完毕产权证书后,购房合同就因全面履行完毕而归于消灭,但贷款担保合同却依然独立存在,所以主从合同的观点难以成立。


(2)在商品房按揭贷款项下,商品房买卖合同与贷款担保合同实质构成关联合同。购房者之所以选择和商业银行签订贷款担保合同,其目的是为了向开发商履行商品房买卖合同项下除首付款之外剩余购房款的支付义务,因此贷款担保合同只有在商品房买卖合同有效成立的前提下才会得以签订,同时,因为开发商和商业银行之间存在合作关系。民法理论上,商品房买卖合同和贷款担保合同之间的这种关系被称为关联关系,二者构成关联合同。

 

5、在商品房买卖合同和贷款担保合同构成关联合同情况下,购房者主张解除商品房买卖合同时,是否可以主张解除贷款担保合同?

 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“《商品房买卖合同司法解释》”)第十一条规定:“根据《民法典》第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”


《商品房买卖合同司法解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”


根据上述法律和司法解释规定可知,在商品房买卖合同被解除,致使贷款担保合同目的无法实现的,购房者有权主张解除贷款担保合同。

 

6、商品房买卖合同和贷款担保合同解除后,购房者支付的定金和首付款、商业银行贷出的款项、开发商收取的购房款和购房贷款应如何处理?

 

《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”


最高人民法院在(2019)最高法民再245号(再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行、一审第三人青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案,以下简称最高院245号案件)案件中,亦认为,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。


根据上述司法解释规定和裁判观点,购房者支付给开发商的定金和首付款开发商应返还,同时商业银行贷出的款项本息,亦应由开发商返还,购房者个人不负有返还义务。因为,开发商不能交付房屋致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务失衡,若按合同约定的权利义务关系处理,则购房者在对合同解除无过错的情况下,仍要承担剩余贷款的还款责任,明显不合理的加重购房者的义务,有违公平原则。

 

7、贷款担保合同约定的合同解除后,借款人应立即归还贷款本息是否有效?

 

在最高院245号案件中,案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”最高院认为,该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和贷款担保合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。


通过上述案例可以看出,该约定系商业银行重复使用而拟定的格式条款,该格式条款明显加重购房者的义务,应为无效条款,该条款对购房者不具有约束力。

 

8、购房者在不解除商品房买卖合同和贷款担保合同情况下,是否有权向商业银行主张停贷(断供)?

 

根据笔者对法律规定和裁判观点的检索,在购房者不解除商品房买卖合同和贷款担保合同情况下,购房者是否有权主张停贷(断供)取决于商业银行对楼盘烂尾或逾期交房等是否存在违规放贷的过错。


在被普遍引用的广东省高级人民法院(2018)粤民申7516号案件(再审申请人招商银行股份有限公司惠州分行与被申请人黄一婷、第三人光耀集团有限公司(以下简称光耀公司)金融借款合同纠纷案)中,广东高院认为,招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下,仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户,并出具与实际付款行为不符的具结书,其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错。开发商的违约行为系购房者损失的主要和直接原因,银行的违规放贷系购房者损失的间接原因,兼顾公平原则,银行应对购房者的损失承担部分责任,则购房者可从起诉之日至案涉商品房具备交付条件之前不履行合同中本息的偿还义务。《个人购房借款及担保合同》未解除,双方应继续履行,则案涉商品房具备交付条件之时,购房者仍应履行合同中偿还本息的义务。银行可就购房者不履行《个人购房借款及担保合同》本息还款义务期间的损失向开发商主张。


经笔者检索,笔者所在的大连市,大政办发(2017)106号《大连市人民政府办公厅关于印发〈大连市商品房预售资金监督管理办法〉的通知》第十三条第二款亦规定,购房人按揭贷款购房的,贷款银行或住房公积金管理机构应将贷款直接发放至监管专用账户。


在认定商业银行在没有将按揭贷款支付至监管专用账户存在过错,进而一定时间段内支持购房者可以停贷(断供)的原因是,在受托支付中,相较于购房者个人,商业银行需要严格遵循相关监管政策要求,如果怠于履行该项义务导致开发商将资金擅自挪作他用进而造成楼盘烂尾或缺少建设资金导致逾期交房,商业银行实质可能构成瑕疵履行,根据《民法典》九百二十九条之规定,购房者有权主张商业银行赔偿损失。同时,需要进一步说明的是:根据《商品房担保贷款合同》的约定,银行须按约提供贷款,购房者须按约偿还贷款,若购房者要拒绝履行或暂停还贷,建议需要明确掌握对方不履行或履行不符合合同约定情形的具体证据,并以法律认可的方式提出不履行的主张,否则很可能会被认定为己方率先违约,进而产生对自己不利的法律后果。而相反,如果商业银行严格履行了监管政策要求的义务,不存在过错行为,则笔者认为,购房者仍需依约归还贷款本息,否则不仅构成贷款担保合同项下的违约,个人征信也将受损。

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